“Multiple offers”

Apr 17, 2019 at 7:12 pm

Rynek nieruchomości jest w dalszym ciągu zwariowany po trosze, więc przedstawiam kilka porad, które mogą pomóc w zrozumieniu procesu konkursu ofert.Otóż zacznijmy od tego, że według prawa ontaryjskiego, które bardzo dokładnie wzoruje się na starym prawie angielskim, właściciel nieruchomości (w Anglii nazywany „landlordem”) ma wszystkie prawa dotyczące posiadania.

Kupujący, krótko i według prawa … nie ma żadnych praw.Aby było jaśniej: właściciel może wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż, dostac oferte lub oferty nawet z wyższymi cenami niż ta wystawiona – i zrezygnować ze sprzedaży bez podawania żadnego powodu.
Co innego jest w przypadku, gdy właściciel i kupujący dokonają transakcji. Wtedy wycofanie się tak jednej jak i drugiej strony jest również możliwe, jednak czyn taki musi być dokonany zgodnie z zapisem prawa.

Wracając do pełnych praw właściciela: podczas procesu sprzedaży firma sprzedająca nieruchomość (listing broker) musi podporządkować się całkowicie wymaganiom właściciela – klienta.
Broker musi informować sprzedającego o każdym, nawet najdrobniejszym fakcie, który może mieć wpływ na cenę nieruchomości. Musi również wykazać się pełną i absolutną lojalnośccią w stosunku do właściciela i mieć na uwadze tylko dobro swojego klienta.

Jeśli ktokolwiek skontaktuje się z listującym brokerem bezpośrednio licząc na tak zwany „lepszy deal”, to nic bardziej błędnego. Broker reprezentuje tylko jedną stronę.
Oczywiście, według prawa ontaryjskiego możemy reprezentowac obie strony, ale w takiej sytuacji przedstawienie takiego faktu musi być „na papierze”.
W niektórych stanach w USA reprezentowanie obu stron przy transakcji jest nielegalne. Moim zdaniem – słusznie, bo trudno tak na prawde być totalnie bezstronnym.

W przypadku wielu ofert, znów, cały proces jest ukierunkowany pod kątem dobra właściciela.
Chodzi tylko o jedno – aby sprzedać nieruchomość za jak najwyższą cenę możliwą w danym momencie.
„Bidding”, czyli konkurs ofert jest „w ślepo”. Kupujący dają najwyższą możliwie cenę i wlaściciel może przebierać w ofertach jak w ulęgałkach.

Ktoś może powiedzieć, że taki proces jest nie fair. Zgadzam się, jednak tak jest jak jest.
Jedynie prawdziwą licytacją jest przykład sprzedaży nieruchomości przez firme aukcyjną.
Nieruchomości kupuje się wtedy na takiej samej zasadzie jak dzieła sztuku czy antyki, przebijając ceny podawane publicznie podczas licytacji.
Dodam, że rząd ontaryjski jest w trakcie wprowadzania poprawek do tego typu transakcji, jednak pewnie trzeba będzie jeszcze sporo poczekać do wprowadzenia ich życie.

Po więcej „ciekawostek” z dziedziny nieruchomości dzwoń-text:
Bogdan Poprawski, Broker of Record, Spencer Group Inc., Realty Brokerage, 905-206-1011